A földforgalmi előírások változásai a jegyzői munka tükrében

A 2025. március 13-án megrendezett szakmai napon Dr. Torgyik Tímea agrár-vidékfejlesztési szakjogász a földforgalmi eljárás jegyzői szakaszaira helyezte a hangsúlyt, valamint kiemelte a közzététel, az elővásárlási jog gyakorlása és a záradékolás során felmerülő gyakorlati nehézségeket. Az előadó tapasztalatai szerint a határidők helytelen számítása, a nyilatkozatok formai hibái és a záradékolás nem megfelelő dokumentálása rendszeresen vezet jogvitákhoz, amelyek kimenetelét a Kúria döntései is formálják. A Földforgalmi törvény (2013. évi CXXII. tv.) és a kapcsolódó végrehajtási rendeletek – köztük a 474/2013. (XII.12.) Korm. rendelet – adják a jegyzői feladatok jogi hátterét.

A jegyző szerepe a földforgalmi eljárás szakaszaiban

A földforgalmi eljárás szakaszai közül a jegyző számára a közzétételhez kapcsolódó feladatok bírnak kiemelt jelentőséggel. Az előadó értelmezése szerint az eljárás öt szakaszra tagolható, amelyek közül a hirdetményi úton történő közlés tartozik a jegyzői hatáskörbe. Ekkor a jegyző gondoskodik az adásvételi szerződés anonimizált változatának közzétételéről a hirdetmenyek.gov.hu portálon keresztül, amelyről automatikus visszaigazolást is kap. A közzététel időpontjától kezdve indul a 30 napos, jogvesztő határidő az elővásárlási jog gyakorlására. A papíralapú kifüggesztés lehetősége továbbra is adott, ám a tapasztalatok szerint egyre kevésbé jellemző, hogy az ügyfelek ezt figyelemmel kísérnék.

Az elővásárlási jog gyakorlásának szabályozása a gyakorlatban

Az elővásárlási jog gyakorlása kizárólag a közzétételt követő 30 napos, jogvesztő határidőn belül történhet. A 30 napos határidő attól a naptól kezdődik, amikor a szerződés megjelenik a hirdetmenyek.gov.hu portálon, és az utolsó nap ennek a határidőnek a 30. napja – kivéve, ha az adott nap munkaszüneti nap a polgármesteri hivatalban, ilyen esetben a határidő a következő munkanapon jár le. Az előadó kiemelte, hogy e határidő elmulasztása automatikusan a jogosultság elvesztését vonja maga után, függetlenül attól, hogy a jegyző a záradékban milyen dátumot tüntetett fel.
A nyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni, és abban fel kell tüntetni az elővásárlási jogosultság jogalapját, valamint azt is, hogy a törvényi sorrend melyik ranghelyén gyakorolja azt a jogosult. A jogosultságot igazoló dokumentumokat a nyilatkozathoz csatolni kell.

A jegyző felelőssége – záradékolás és az elfogadó nyilatkozat kezelése

Az elfogadó nyilatkozat személyes benyújtása esetén a jegyző a nyilatkozattevő személyazonosságának és aláírása hitelességének ellenőrzését követően köteles a nyilatkozatot záradékkal ellátni. A záradékolásban fel kell tüntetni az átvétel pontos időpontját, a nyilatkozattevő személyét, és azt is, hogy a nyilatkozat a törvényben előírt tartalmi követelményeknek megfelel-e. Előadónk, Dr. Torgyik Tímea hangsúlyozta: a jegyző kizárólag a formai szempontokat jogosult vizsgálni, a jogosultság fennállását és annak igazolását érdemben nem ellenőrizheti, mivel az a földhivatal vagy a bíróság hatáskörébe tartozik. Fontos eljárási kérdés az is, hogy a jegyzőnek a nyilatkozatokat soron kívül, haladéktalanul továbbítania kell-e az eljáró hatóság felé.
A záradék tartalmát a 474/2013. (XII.12.) Korm. rendelet 22. §-a részletezi, de a rendelet és a Földforgalmi törvény szabályai eltérhetnek - például a nyilatkozat visszavonásával kapcsolatos eljárásban. A gyakorlatban előforduló eltérés, hogy a visszavonó nyilatkozatot nem a jegyző, hanem közvetlenül a MISZ felé küldi meg a nyilatkozattevő. Ebben az esetben a jegyző csak akkor értesül a visszavonásról, ha arról hivatalosan tájékoztatják. A legtöbb vitás helyzet abból adódik, ha a jegyző nem megfelelően dokumentálja a záradékolás tényét és körülményeit - ez főként a határidő-túllépés vagy a nyilatkozat formai hiányosságai esetén válhat jogvita tárgyává.

Tipikus hibák és kúriai jogesetek tanulságai

Előadásában Dr. Torgyik Tímea példaként említette, hogy fontos tanulságot hordoz az Eger, K27.064/2016/4. számú ügy, amelyben a jegyző nem vizsgálta kellő körültekintéssel a nyilatkozattevő aláírását és személyazonosságát, a bíróság pedig végül érvénytelennek minősítette a nyilatkozatot. Az előadó hangsúlyozta, hogy bár a jegyző nem vizsgálhatja a jogosultság fennállását, az alaki követelmények biztosítása – ideértve az iratok hiánytalan csatolását és a megfelelő formátumot – a jegyző felelősségi körébe tartozik. A kúriai esetek azt mutatják, hogy még egy aprónak tűnő formai hiba is jogvesztéssel járhat.

Következtetések a gyakorlat számára

A földforgalmi eljárásokban betöltött szerepük révén a jegyzők a jogszerűség és az átláthatóság egyik garanciáját jelentik. Előadónk külön kiemelte, hogy bár a szabályozás immár évtizedes múltra tekint vissza, a gyakorlatban továbbra is számos értelmezési kérdés és eltérő helyi megoldás tapasztalható – ezért is fontos, hogy a jegyzők egységes, jogszerű eljárásrendet alakítsanak ki és alkalmazzanak a földforgalmi ügyekben.