Miben adóznak máshogyan a társasházak és a lakásszövetkezetek?

A lakásszövetkezetekben a lakástulajdonosok alkotnak közösséget: jogi személyeknek minősülnek, ami azt jelenti, hogy jogi személyként adókötelezettségük keletkezik az általuk nyújtott szolgáltatások és termékek értékesítésekor, mivel adóalanyokká válnak a tevékenység tekintetében.

Amikor a lakásszövetkezetek szolgáltatást nyújtanak vagy termékeket értékesítenek a tagjaiknak, akkor áfa adótárgy keletkezik, amelyre az adófizetési kötelezettség is vonatkozik. 

Ez azért fontos, mert a lakásszövetkezetek által nyújtott szolgáltatások és értékesítések a tagok felé adótárgynak minősülnek – ellentétben a társasházzal, mivel a lakásszövetkezetek jogi személyként rendelkeznek áfa jogalanyisággal.

A lakásszövetkezetek tevékenységi körei

A lakásszövetkezetek gazdálkodásában négy jól elkülöníthető tevékenység azonosítható, amelyekre az áfatörvény szabályai vonatkoznak. 

a) Első tevékenység a kívülre nyújtott szolgáltatás, például a helyiségek bérbeadása nem tagok számára. 
Bár az ingatlan bérbeadása alapvetően adómentes, azonban adókötelezettséget választásának lehetősége is fennáll. Bérbeadási tevékenységre általában az Áfa törvény 58. §-ában előírt határozott időszakos elszámolást kell alkalmazni.

b) Második tevékenység a rezsi díjak számlázása a szövetkezet és a tagok között. 
Az Áfa törvény 58. §-a alapján a rezsi díjak elszámolása során ugyancsak ezek a szabályok alkalmazandók. Ezeket a rezsi díjakat közvetített szolgáltatásként kell számlázni, és általában 27%-os áfakulccsal kell terhelni.

c) Harmadik tevékenység a háztartásfenntartással összefüggő tevékenységek. 
Ez a tevékenység ellátása érdekében rendszeres díjfizetést teljesítenek a tagok a lakásszövetkezet felé. Azonban a díjak megfizetésekor pontosan nem ismert, hogy milyen célra történik a pénz felhasználása a jövőben. Emiatt nem indokolt az előlegnek minősíteni a díjakat, és azok átvételéről a lakásszövetkezet nem köteles kiállítani számlát a tagoknak, valamint nem keletkezik áfafizetési kötelezettség a díjak után. 
Az éves elszámolás időpontjában válik csak ismertté, hogy pontosan mennyit és mire fordított a lakásszövetkezet a beszedett díjakból a fenntartásra és felújításra. Ezt követően kell a számlát kiállítani a tulajdonosok felé.

d) Negyedik tevékenység az ingatlan építése. 
Ebben az esetben a lakásszövetkezet lesz a fővállalkozó, és a tagok által előre fizetett díjakat előlegnek tekintik. 
Az adókulcsot és az adófizetésre kötelezett személyt az áfa szabályok határozzák meg.

Miben más a társasházak adózása?

A társasházak nem rendelkeznek jogi személyiséggel, ezért az áfatörvény szerint csak a tulajdonostársak közössége okán számítanak adóalanynak, ha közös tulajdonban és használatban lévő eszközöket hasznosítanak a tulajdonosok. 

A társasháznak korlátozott jogképessége van, amely gyakorlatilag csak az épületfenntartással kapcsolatos tevékenység körében jelenik meg. A társasház bizonyos esetekben szerződőképes, bár ezek a szerződések nagyon korlátozottak.
A társasház csak akkor végez gazdasági tevékenységet az áfatörvény szempontjából, ha közös tulajdonban lévő dolgokat hasznosít, például bérbe adja a közös tulajdonú részeket. Más tevékenységek esetén a társasház nem minősül áfa alanyának.
Ha a társasház felosztja a közös fűtés költségeit vagy más rezsi díjakat a lakókkal, akkor ezt a tevékenységet nem tekintjük adóköteles tevékenységnek, mivel a részleges adóalanyisága e tevékenységre nem vonatkozik. Sajnos ez azonban állandó vita tárgyát képezi. 

Amennyiben a társasház egyik tagja gazdálkodó, akkor nem kaphat számlát a fűtési költségekről vagy egyéb rezsi díjakról. Ebben az esetben a gazdálkodó költségként számolhatja el a bruttó összeget, azonban számla hiányában nincs jogosultsága az áfa levonására.

Összességében elmondható, hogy 
a társasház és a tagok közötti pénzügyi műveleteket nem kell számlázni, míg a lakásszövetkezetek és a tagjaik közötti ügyletek esetén, ha az adókötelezettség tárgyáról van szó, ki kell állítani a számlákat.