Funkcióváltással érintett ingatlanok minősítése
Olvasási idő: 4 perc
Az ingatlanok átalakítása és rendeltetésének megváltoztatása (funkcióváltása) az általános forgalmi adózás egyik legkomplexebb, jelentős adókockázatot hordozó területe. A helyes áfakezelés és a beruházásokat terhelő adó levonási jogának érvényesítése nemcsak az adóhatósági megfelelés kérdése, hanem a projektek megtérülését és likviditását is alapvetően meghatározhatja.
A funkcióváltás áfajogi alapjai: a kibővült „új ingatlan” fogalom
Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés j) pontja értelmében a beépített ingatlan értékesítése főszabály szerint adómentes, kivéve az úgynevezett „új ingatlanok” értékesítését.
A jogalkotó az építésügyi szabályozásban bekövetkezett változásokra reflektálva 2023. január 1-jei hatállyal alapvetően kibővítette az új ingatlan fogalmát. Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont jc) alpontja alapján 2023-tól új ingatlannak minősül az a beépített ingatlan is, amelynek első rendeltetésszerű használatbavétele ugyan már megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését (funkcióját) vagy a rendeltetési egységeinek (albetéteinek) számát megváltoztatták. A hatályos szabályok alapján ezen új ingatlanná minősülésnek szigorú, konjunktív feltétele van: a rendeltetés vagy az egységszám megváltozását igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között nem telhet el 2 év. Fontos garanciális és jogalkalmazási szabály, hogy a törvény kizárólag a hatósági bizonyítvány megléte esetén alkalmazható: ha a változás csupán egy rendeltetésmódosítási engedély alapján történik, de hatósági bizonyítványt nem állítanak ki, az ingatlan nem minősül automatikusan újnak az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont jc) alpontja alapján.
Az adólevonási jog és a lakóingatlanokat érintő tilalmak
A beruházó szempontjából kulcskérdés a funkcióváltást terhelő áfa levonhatósága. Az Áfa tv. 120. §-a alapján az adóalany abban a mértékben jogosult az általa igénybe vett szolgáltatások és beszerzett termékek áfájának levonására, amilyen mértékben azokat adóköteles tevékenységéhez használja.
Az Áfa tv. 124. § (1) bekezdés i) pontja és (2) bekezdés c) pontja azonban tételes levonási tilalmat állapít meg a lakóingatlan építéséhez, felújításához (ideértve a köznapi értelemben vett átalakítást is) szükséges termékeket és szolgáltatásokat terhelő áfára.
A funkcióváltás során az adólevonási jog alapja az, hogy az ingatlan az Áfa tv. 259. § 12. pontja szerint lakóingatlannak minősül-e. E hatályos definíció szerint lakóingatlan a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Kifejezetten nem minősül lakóingatlannak a garázs, az üzlet, a műhely és a gazdasági épület még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült.
A lakóingatlanok esetén az előzetesen felszámított áfa csak nagyon szigorú feltételekkel (pl. továbbértékesítési cél, vagy ha igazoltan egészben vagy túlnyomó részben adóköteles bérbeadásra hasznosítják) helyezhető levonásba az Áfa tv. 125. §-a alapján.
Az adókötelessé tétel (Áfa tv. 88. §) elengedhetetlen szerepe és a figyelési idő
Ha a funkcióváltáson átesett ingatlan értékesítésére a hatósági bizonyítvány kiállításától számított 2 éven túl kerül sor, az az Áfa tv. 86. § (1) bekezdése alapján „használtnak” és ezáltal adómentesnek minősül.
Az adómentes értékesítés vagy adómentes bérbeadás azonban azonnal blokkolja az adólevonási jogot, sőt, a korábban szabályosan levont áfa esetén az Áfa tv. 135–136. §-ai alapján egy 240 hónapos (20 éves) figyelési időszakon belül arányos korrekciós (visszafizetési) kötelezettséget keletkeztet. A jogalkotó azért határozott meg 20 évet, mert az ingatlanok hosszú élettartamú, nagy értékű beruházások. Ha az adóalany a figyelési időszak alatt az ingatlant részben vagy egészben adómentes célra kezdi használni, a levont áfát időarányosan vissza kell fizetnie.
E milliós adókockázat elkerülése érdekében az adóalany az Áfa tv. 88. § (1) bekezdés a) és b) pontjai szerint választhatja az ingatlanértékesítés és a bérbeadás adókötelessé tételét.
- Adólevonási hatás: Ha az adóalany az adókötelessé tételt választja, az átalakítási, funkcióváltási költségek áfája levonhatóvá válik, illetve a korrekciós kötelezettség elkerülhető.
- Korlátozás: Míg a nem lakóingatlanok esetében az adókötelessé tétel önállóan is választható, addig a lakóingatlanok értékesítésére vagy bérbeadására kizárólag a többi (egyéb) ingatlannal együttesen választható az adókötelezettség. Ha az adózó élt a választási joggal, attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.
Összeállításunk folytatásában az alábbi témákról is olvashatnak:
- A belföldi fordított adózás (Áfa tv. 142. §) funkcióváltás során
- Speciális esetkör: Bérelt ingatlanokon végzett funkcióváltó beruházások
- Kapcsolódódó jogesetek és esettanulmányok
(Cikkünket teljes terjedelmében az ÁFA Módszertani Szemle júniusi számában olvashatják)
