Ingatlan értékesítés: azonos tulajdonosi kör
Olvasási idő: 2 perc
Az érintett betéti társaság földterületet és hozzá tartozó épületet vásárolt, amit könyvvizsgálóval felértékeltettek. A vevő cég (Kft.) tulajdonosai azonosak az eladó Bt. tulajdonosaival. A Bt. alanyi adómentes, a Kft. az általános szabályok szerint adózik. A számlát lehet-e szabályosan az értékbecsléssel növelt és az értékcsökkenéssel csökkentett értéken értékesíteni. Van-e áfa fizetési kötelezettség és illetékfizetés?
Az adásvétel és felértékelés pontos adatai az alábbiak: 2002. április 22-én vásárolt meg a Bt. földterületet 1750 E Ft illetve épületet 750 E Ft értékben. 2012. március 31-én könyvvizsgáló által értékhelyesbítéssel a földterület 6303 E Ft-ra az épület 2029 E Ft-ra értékelődött.
A válasz kiindulópontjai az alábbi tények és adatok:
- a Bt. beépített ingatlant vásárolt,
- a szóban forgó ingatlan az értékesítés időpontjában is beépített ingatlannak tekintendő, a felépítmény rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotú, továbbá a Kft. az ingatlant nem beépítés céljából vásárolná meg,
- szóban forgó ingatlanra vonatkozóan a vétel időpontját megelőzően az illetékes hatóság használatbavételi engedélyt adott ki, a felépítmény funkciója nem módosult a vételt követően,
- a szóban forgó beépített ingatlant a Bt. a vételtől kezdve a tárgyi eszközei között tartotta/tartja nyilván, az üzembe helyezés 2002-ben megtörtént,
- az Áfa tv. 88. §-a szerinti adókötelessé tételre nem került sor.
A Bt. a tárgyi eszközök értékesítése során nem alanyi adómentes minőségében jár el, ezáltal az általános adózási szabályokat köteles alkalmazni [Áfa tv. 193. § (1) bekezdés a) pont], valamint az értékesítés ellenértéke az alanyi adómentesség értékhatárába nem számít be [Áfa tv. 188. § (3) bekezdés aa) pont].
Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja alapján a szóban forgó ingatlan és a hozzá tartozó földterület értékesítése áfamentes, az Áfa tv. 65. §-a szerint visszterhes értékesítés esetében az adó alapja az ellenérték, amelyet az Áfa tv. 259. § 6. pontja taxatívan nem határoz, a felek megállapodásának függvénye.
Azonban leszögezhető, hogy figyelembe véve más adótörvények (pl. társasági adó) rendelkezéseit is,
a vételárat a szokásos piaci árnak megfelelő összegben javasolt meghatározni, különös tekintettel arra, hogy a Bt. és a Kft. tulajdonosai azonosak.
Fő szabály szerint ingatlan visszterhes értékesítés esetén a vevőt illetékfizetési kötelezettség terheli.
