A földforgalmi szabályok változásai az elektronikus ingatlan-nyilvántartásra tekintettel
Olvasási idő: 6 perc
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény változásával ismét módosultak a földforgalmi jogszabályok, amit az új, elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetésével kapcsolatos szabályok hatálybalépése tett szükségessé. A változások lényege, hogy az ingatlan-nyilvántartási folyamatok fokozatosan elektronikus platformra kerülnek át, a jogok és tények bejegyzésére irányuló beadványokat elektronikus űrlapok alkalmazásával kell benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz.
2025 januárjától ismét módosul a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.), a Földforgalmi tv-nyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) és az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adás-vételi és a haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról szóló 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendelet.
A jogszabályok módosítását az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: Inytv.) új, elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetésével kapcsolatos szabályainak hatálybalépése tette szükségessé.
2025. január 15-től ugyanis az ingatlan-nyilvántartási folyamatok fokozatosan elektronikus platformra kerülnek át, a jogok és tények bejegyzésére irányuló beadványokat elektronikus űrlapok alkalmazásával kell benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz.
A jogalkotó ugyanakkor biztosít egy átmeneti időszakot is, amely alatt a beadványok hagyományos módon és az Inytv. által előírt elektronikus út használatával egyaránt előterjeszthetőek lesznek.
Föld tulajdonjogát megszerző szerződések
Az Inytv. hatálybalépésével összefüggő átmeneti rendelkezésekről, valamint egyes, az ingatlan-nyilvántartással, területrendezéssel, településrendezéssel kapcsolatos és kulturális tárgyú törvények módosításáról szóló 2021. évi CXLVI. törvény 3. §-a a föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződésekkel kapcsolatban úgy rendelkezik, hogy amennyiben a hatósági jóváhagyás iránti eljárás 2025. január 15-ét megelőzően megindult, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas a biztonsági kellékekkel rendelkező okmányon elkészített szerződés, ha annak eredeti példányán szerepel a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásáról szóló záradék.
A törvény 3/E. §-a alapján a föld tulajdonjogának átruházását, vagy a föld tulajdonjogát érintő más írásba foglalt jogügyletet tartalmazó biztonsági okmányon szerkesztett, a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötött szerződés papíralapon, az elektronikus út mellőzésével is benyújtható az ingatlan-nyilvántartási változásbejegyzés céljából, ha a 2025. január 15-én és az azt követően indult ingatlan- nyilvántartási eljárásban az 500.000. végleges döntés meghozatalát követő 10. napon a mezőgazdasági igazgatási szerv eljárása már folyamatban volt. (Az egyes agrártárgyú törvények módosításáról szóló 2024. évi LXXX. törvény 148. § (8) bekezdése alapján ugyanis a 2021. évi CXLVI. törvény egyes átmeneti rendelkezései ezen a napon vesztik hatályukat. A hatályvesztés napját az ingatlan- nyilvántartásért felelős miniszter annak ismertté válását követően a Magyar Közlönyben közzétett határozatával állapítja majd meg.)
Az átmeneti időszakban tehát párhuzamosan működik a régi és az új rendszer.
Az elektronikus regisztráció szabályai
Az alábbiakban a szerződések elektronikus regisztrációjára vonatkozó előírásokat és a Földforgalmi tv-nek az elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetésével kapcsolatos módosításait ismertetjük, melyek 2025. január 15-től már alkalmazhatók, az átmeneti időszak lejártát követően pedig kötelezően alkalmazandók lesznek.
A szerződések elektronikus regisztrációjának szabályait az egyes földügyi eljárások részletes szabályairól szóló 384/2016. (XII. 2.) Korm. rendelet állapítja meg. A föld tulajdonjogának átruházására irányuló vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügyletet tartalmazó okiratot a jogi képviselő elektronikus űrlap kitöltésével és az okirat földforgalmi eljárásokat támogató informatikai rendszerbe történő feltöltésével regisztrálja. Az informatikai rendszer által automatikusan generált regisztrációs lap az okirat elválaszthatatlan részét képezi (17/B. §). A föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés és a haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyása iránti kérelem is a földforgalmi hatósági eljárásokat támogató informatikai rendszerben kitöltendő elektronikus űrlapon nyújtható be.
A tulajdonszerzés hatósági jóváhagyására irányuló kérelem adattartalmát a 384/2016. (XII. 2.) Korm. rendelet 3. melléklete, a földhasználat-szerzés hatósági jóváhagyására irányuló kérelem adattartalmát pedig a 4. melléklete tartalmazza. A kérelemhez csatolni kell az egységes okiratba foglalt regisztrált szerződés másolatát, valamint adásvételi szerződés esetén az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratok másolatát is. A hatósági jóváhagyás iránti kérelem adásvételi és haszonbérleti szerződés esetén egyben közzétételi kérelemnek is minősül, kivéve ha a jogügylet mentes a közzététel alól (27/B. §, 27/F. §). A hatósági jóváhagyás iránti kérelem – papíralapon vagy elektronikus űrlapon létrehozott beadvánnyal – a szerződés kormányzati portálon való közzétételéig vonható vissza. Ha a kérelem visszavonására a szerződés közzétételének elrendelését követően kerül sor, a mezőgazdasági igazgatási szerv haladéktalanul értesíti a jegyzőt a visszavonás tényéről (27/C. §, 27/G. §).
A föld tulajdonjogát érintő jogügyletek biztonsági okmányon történő írásba foglalását tehát a szerződések, illetve az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges jognyilatkozatok előzetes elektronikus regisztrációja váltja fel. Így a föld tulajdonjogának átruházására irányuló vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügyletet tartalmazó szerződés érvényességéhez a jövőben – a fent ismertetett – elektronikus regisztráció szükséges (Földforgalmi tv. 8. § (1) bekezdés). Ezzel kapcsolatban az Fétv. előírja, hogy a szerződéshez csatolni kell az elektronikus regisztrációt igazoló dokumentumot is (Fétv. 17. § (1) bekezdés), továbbá a szerződés elektronikus regisztrációja esetén a mezőgazdasági igazgatási szerv nem az adásvételi illetőleg a haszonbérleti szerződés eredeti példányát, hanem csupán annak másolatát küldi meg a jegyző részére közzététel céljából (Fétv. 34/A. §; 81/A. §).
A 384/2016. (XII. 2.) Korm. rendelet átmeneti rendelkezései alapján
az elektronikus regisztrációra vonatkozó rendelkezéseket nem kell alkalmazni abban az esetben, ha a szerződés írásba foglalása, továbbá az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozatok megtétele biztonsági okmányon történt.
Ilyen esetben a szerződés hatósági jóváhagyása iránti eljárás során a záradék dokumentum kiállítása mellett a papíralapon benyújtott okiratot is el kell látni jóváhagyó záradékkal (33. §).
A már említett szabályozási átmenet idején tehát a biztonsági okmány és az elektronikus regisztráció párhuzamosan alkalmazható.
(Cikkünket teljes terjedelmében a Mezőgazdasági KKV Tanácsadó márciusi számában olvashatják)
