A földtörvény módosítása és fontosabb új szabályai

2025. december 24-től módosultak a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) és a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) egyes rendelkezései. A változások számos ponton érintik a földhasználat, a tulajdonszerzés, valamint az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának rendszerét. 

A szerződés jóváhagyásával kapcsolatos új szabályok

A jövőben a mezőgazdasági igazgatási szerv nem tagadja meg az adásvételi szerződés és a csereszerződés jóváhagyását, ha az elővásárlásra jogosulttal vagy az adásvételi szerződés szerinti vevővel szemben jogerősen megállapított földhasználati díjtartozás áll fenn (Földforgalmi tv. 27. § (2) bekezdés). Ugyancsak nem tagadható meg az adásvételi szerződés jóváhagyása, ha annak érvényessége a gyámhatóság jóváhagyásához kötött, de a szerződés a gyámhatóság jóváhagyó záradékát nem tartalmazza. A gyámhatósági jóváhagyás meglétét ugyanis a tulajdonjog-bejegyzési eljárásban az ingatlanügyi hatóság vizsgálja (Földforgalmi tv. 23. § (2a) bekezdés).
A mezőgazdasági igazgatási szerv megtagadja viszont a haszonbérleti szerződés jóváhagyását abban az esetben is, ha az erdőnek minősülő földre vonatkozó haszonbérleti szerződés nem felel meg az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvényben meghatározott feltételeknek, vagy ha az ingatlan tulajdoni lapján a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtásának ténye szerepel (Földforgalmi tv. 51. § (2) bekezdés). 

Az adásvételi szerződésben ugyanis a vevőnek vállalnia kell, hogy a földet maga használja, e kötelezettségének pedig nem tud eleget tenni, ha időközben egy másik földhasználati szerződés kerül bejegyzésre ugyanarra az ingatlanra. 

A mezőgazdasági igazgatási szerv megtagadja a haszonbérleti szerződés jóváhagyását a jövőben akkor is, ha a haszonbérleti szerződés több föld haszonbérbe adásáról rendelkezik, és azok közül bármelyik vonatkozásában megtagadásnak van helye, függetlenül attól, hogy a haszonbér egybefoglalt-e (Földforgalmi tv. 47. § (5c) bekezdés).

Változik a fiatal földműves fogalma

Fiatal földműves az a földműves, aki az elővásárlási, illetve előhaszonbérleti jog gyakorlása időpontjában elmúlt 16 éves, de – a 40. helyett – 45. életévét még nem töltötte be (Földforgalmi tv. 5. § 6. pont). 
Az életvitelszerű lakáshasználat helyével – vagy a mezőgazdasági üzemközpont elhelyezkedésével – kapcsolatban pedig új előírás, hogy annak nem csupán a jogügylet tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra, hanem Magyarország területén fekvő településen kell lennie (Földforgalmi tv. 12. § (1) bekezdés, 18. § (1) bekezdés, 20. § (1) bekezdés, 45. § (1) bekezdés, 46. § (1) bekezdés).

Haszonbérlet, előhaszonbérlet új szabályai

Az előhaszonbérleti jog a jövőben nem a közeli hozzátartozók, hanem a családi gazdaságokról szóló 2020. évi CXXIII. törvény 2. § b) pontja szerinti hozzátartozói láncolatba tartozó személyek közötti jogügyletek esetében nem gyakorolható (Földforgalmi tv. 48. § (1) bekezdés a) pont). A hozzátartozói láncolat a fenti törvény szerint 
1. a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 8:1. § (1) bekezdés 1. pontjának megfelelő közeli hozzátartozói kapcsolatban lévő természetes személyek (házastárs, egyeneságbeli rokon, örökbefogadott, mostoha- és nevelt gyermek, örökbefogadó-, mostoha- és nevelőszülő, testvér),
2. az 1. pont szerinti személyek hozzátartozói, és
3. a 2. pont szerinti személyek egyenesági rokonai
által alkotott csoport. További kiegészítés, hogy a mezőgazdasági termelőszervezetnek legalább egy éve legalább 25%-ban tulajdonosa vagy annak közeli hozzátartozója esetében, aki a mezőgazdasági termelőszervezetben fennálló tulajdonjogát öröklés útján szerezte meg, az egyéves időtartamba beszámít az az időtartam is, amíg az örökhagyó a mezőgazdasági termelőszervezetben tulajdonos volt. Előhaszonbérleti jog tehát a jövőben ezzel a személlyel szemben sem gyakorolható (Földforgalmi tv. 48. § (3) bekezdés).

Fontos új szabály, hogy ha a mezőgazdasági igazgatási szerv a szerződés szerinti haszonbérlő helyett más előhaszonbérletre jogosult javára hozna jóváhagyó döntést, akkor a tulajdonos hozzájárulása szükséges a szerződés létrejöttéhez. 

A haszonbérleti szerződés a tulajdonos hozzájárulása hiányában nem jön létre, a mezőgazdasági igazgatási szervnek a haszonbérleti szerződés jóváhagyására irányuló, folyamatban levő eljárását meg kell szüntetni (Földforgalmi tv. 53/B. §). Nem szükséges azonban a jövőben sem a tulajdonos hozzájárulása, ha a kizárólagos tulajdonban lévő föld földhasználója a haszonbérleti szerződés időtartamát meg kívánja hosszabbítani, vagy annak lejáratát követően a földet új haszonbérleti szerződés keretében tovább kívánja használni és a tulajdonos részére az ajánlat közlése lehetetlen vagy meghiúsul, mert a postai küldemény a „címzett elköltözött” vagy a „címzett ismeretlen” jelzéssel érkezik vissza (Fétv. 47/A. §), vagy ha az ajánlat közlése a tulajdonostárssal lehetetlen, meghiúsul vagy a tulajdonostárs határidőn belül nem nyilatkozott (Fétv. 72. § (5) bekezdés).

Ha a tulajdonszerzés vagy a haszonbérlet célja szaporítóanyag-előállítás folytatása, az elővásárlási jog gyakorlásához igazolni kell, hogy az elővásárlásra jogosultat a növénytermesztési hatóság földet használó és a vetőmag táblát bejelentő szaporítóanyag-előállítóként legalább három éve nyilvántartásba vette, és a megelőző három gazdasági évben szaporítóanyagot állított elő (Fétv. 18/B. § (1) bekezdés, 55/B. § (1) bekezdés). Korábban a három éves időtartam nem volt előírás.

Bővült a használat átengedésének nem minősülő esetek köre is. 

Nem minősül a használat átengedésének a jövőben az, ha a tulajdonjogot szerző fél haszonbérleti szerződés keretében engedi át a használatot (Földforgalmi tv. 13. § (2) bekezdés g) pont). Szintén kiegészültek a más célú hasznosítás esetei, a föld más célra hasznosítható – egyebek mellett – mezőgazdasági termeléshez, erdőgazdálkodáshoz szükséges gazdasági épület megközelítését szolgáló, legfeljebb 200 négyzetméter területű út továbbá lakóépülethez tartozó, legfeljebb 500 négyzetméter területű udvar, illetve út létesítése érdekében is (Földforgalmi tv. 13. § (3) bekezdés).
A törvényes öröklés útján megszerzett föld tulajdonjogának csere jogcímén történő átruházásával megszerzett föld területnagyságával a földszerzési maximum túlléphető. Emellett a jövőben a birtokszerzési maximum túlléphető a törvényes öröklést megelőzően bármilyen jogcímen megszerzett föld tulajdonjogának csere jogcímén történő átruházásával megszerzett föld területnagyságával, abban az esetben, ha a csere törvényes öröklés útján megszerzett területtel történő birtokösszevonási célt szolgál (Földforgalmi tv. 17. § (2a) bekezdés).