A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon új szabályai

A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény (a továbbiakban: Foktftv.) 2024. június 1-én hatályba lépő módosítása elsősorban a részarány földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló eljárások szabályainak módosítására irányul. A törvény emellett új szabályokat vezet be azon csekély értékű ingatlanok állami tulajdonba kerülésével kapcsolatban is, amelyek tulajdonosa már több évtizede elhunyt, de az ingatlannal kapcsolatos hagyatéki eljárás lefolytatására valamilyen okból nem került sor. A módosítás fentiek mellett az öröklés során az osztatlan közös tulajdon keletkezésének megelőzésére vonatkozó szabályokat is megállapít.

Csekély értékű ingatlanok átszállása az államra

A módosítás egyik fontos célja, hogy a hagyatéki eljárás során az állam részére közvetlenül átadhatóak legyenek azok a csekély értékű ingatlanok, amelyek a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi törvény) alapján mező-, erdőgazdasági hasznosítású földnek minősülnek. A földhivatalok ugyanis – az ingatlan-nyilvántartási adatok felülvizsgálatával összefüggésben – az elmúlt években évente átlagosan mintegy 50 000 hagyatéki eljárást kezdeményeztek, amelyek esetében a hagyaték tárgyát képező termőföld-hányad értéke mindössze néhány ezer forint volt, vagyis az állami szerveket terhelő eljárásokkal kapcsolatos költségek sokszorosan meghaladták a hagyaték értékét. Ezeknek az ingatlanoknak a tulajdonosai rendszerint már a hagyatéki eljárást évtizedekkel megelőzően meghaltak, az örökösöknek az ingatlanokról általában tudomásuk sincs, tulajdonjogukra szinte egyetlen esetben sem tartanak igényt és legtöbbször használni sem akarják ezeket. Az örökösök felkutatása rendkívül nehézkes, nagy terhet ró a hivatalokra, és mivel a fellelt örökösök általában visszautasítják az ingatlanokat, azok a hosszadalmas hagyatéki eljárás eredményeként végső soron az állam tulajdonába kerülnek.

A Foktftv. új 28/A. §-a ás 28/B. §-a szerint, ha a hagyatéki eljárás tárgya kizárólag egy vagy több, földnek minősülő olyan belföldi ingatlan vagy annak tulajdoni illetősége, amelyek esetében

a) az adó és értékbizonyítvány szerinti érték ingatlanonként (tulajdoni illetőségenként) nem haladja meg az 1.000.000,- Ft-ot,
b) az ingatlan földrészletének területe ingatlanonként (tulajdoni illetőség esetén a földrészlet területének a tulajdoni hányadra eső arányos része tulajdoni illetőségenként) nem haladja meg az 5 000 négyzetmétert, és
c) az ingatlan vagy a tulajdoni illetőség ingatlan-nyilvántartásban nyilvántartott tulajdonosa a hagyatéki eljárásnak a hagyatéki leltár szerinti megindulását megelőző 15 évnél régebben meghalt,

a közjegyző a hagyatéki eljárásról szóló 2010. évi XXXVIII. törvény (a továbbiakban: Hetv.) alapján a hirdetményi kézbesítés szabályai szerint hirdetményt bocsát ki, melyben feltünteti a hagyatéki eljárás tárgyát képező ingatlanokat (tulajdoni illetőségeket) és felhív mindenkit, aki a hagyatékra öröklésben érdekeltként igényt tart, vagy a hagyatékkal szemben öröklésben érdekeltként igényt kíván érvényesíteni, hogy igényét a hirdetmény kézbesítésétől számított egy éven belül írásban jelentse be. Az igénybejelentési határidő elmulasztása miatt igazolásnak nincs helye. A közjegyző a hirdetmény megküldésével az államot is tájékoztatja a hagyatéki eljárásról, valamint a hirdetményt megküldi a hagyatéki leltárban szereplő ismert öröklésben érdekelteknek. Ha az igénybejelentési határidő alatt a közjegyzőhöz igénybejelentés érkezik, a hagyatéki eljárást az általános szabályok szerint kell lefolytatni.

Ha viszont az igénybejelentési határidő alatt a közjegyzőhöz igénybejelentés nem érkezik, a közjegyző a hagyatékot szállomány jogcímén átadja az államnak. A hagyatékátadó végzést a közjegyző a hirdetményi kézbesítés szabályai szerint kézbesíti, annak egy kiadmányát pedig megküldi a hagyatéki leltárban szereplő ismert öröklésben érdekelteknek. Az államot, mint szállományost az örökös jogállása illeti meg, a tulajdonszerzés az ingatlant terhelő, illetve az ingatlanra vonatkozó és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokat nem érinti. A hagyatékátadó végzés ellen a hirdetményi kézbesítésétől számított 15 napon belül lehet fellebbezni. Az állam a tulajdonszerzést követő 60 napon belül elvégezteti az ingatlan értékbecslését.

A hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedését követően az állam tulajdonjogának bejegyzésétől számított 5 éves elévülési határidőn belül az állammal szemben pert indíthatnak a következő örökösként érdekelt személyek

• az örökös,
• a dologi hagyományos,
• a halál esetére megajándékozott,
• a végintézkedéssel létesített bizalmi vagyonkezelési jogviszony vagyonkezelője.

Ha az örökösként érdekelt személy tulajdonjogának megállapítása a per során eredményes volt, de nem kívánja a hagyaték természetben történő kiadását, vagy az állammal szemben erre már nincs lehetősége, az örökös az értékbecslés alapján meghatározott összegű kártalanításra jogosult (Hetv. 104/A-104/B. §).

Az osztatlan közös tulajdon keletkezésének megelőzése az öröklés során

A Foktftv. 2023. január 1. napjától külön szabályokat állapított meg az osztatlan közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatban öröklés esetén a 2022. december 31. napját követően megnyílt hagyatékok tekintetében. A Foktftv. 18/A. § és 18/B. §-a alapján, ha az örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlant vagy az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot a törvényes öröklés szabályai szerint több örököstárs közösen örökli, az osztatlan közös tulajdon keletkezésének megelőzése céljából az örököstársak

a) osztályos egyezséget kötnek,
b) az ingatlant vagy a tulajdoni hányadot az öröklésben érdekelt más személyre, a kieséses örökösre vagy a hagyatéki hitelezőre ruházzák, akként, hogy ezzel közös tulajdon nem keletkezik,
c) az ingatlant vagy a tulajdoni hányadot egyben értékesítik, vagy
d) az ingatlant vagy a tulajdoni hányadot az állam javára ingyenesen felajánlják.

Ha azonban fentiek nem vezetnek eredményre, az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot az örököstársak a törvényes öröklés szabályai szerint öröklik meg azzal, hogy azt öt éven belül kötelesek

a) egyben értékesíteni,
b) az egyikük tulajdonába adni,
c) az állam javára ingyenesen felajánlani, vagy
d) az ingatlant megosztani.

Ha az örököstársak fentieket nem teljesítik, az ingatlant vagy az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot kényszerértékesítés keretében értékesíteni kell. Itt említjük meg, hogy a Földforgalmi tv. módosítása alapján több földnek egybefoglalt vételáron történő eladására – a korábban hatályos feltételek mellett – akkor is sor kerülhet, ha a földek azonos hagyatékhoz tartoznak (Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdés c) pont).
Annak érdekében, hogy az örökösként érdekeltek időben értesüljenek arról, hogy a hagyaték tárgyát képező ingatlan vagy tulajdoni hányad a Foktftv. 18/A. §-a, illetve 18/B. §-a hatálya alá tartozhat – a Hetv. 2024. június 9-től hatályos előírása alapján – a jegyző köteles tájékoztatni az örökösként érdekelteket a Foktftv. 18/A. §-ában, illetve 18/B. §-ában foglaltakról (Hetv. 31/A. § (6) bekezdés).

A közjegyző köteles tárgyalást tartani, ha az örökösként érdekeltek egyezségükbe – a hagyatéki hitelezőn kívül – más személyt is be akarnak vonni, vagy a törvényes örökösök a hagyatékot képező ingatlant vagy tulajdoni illetőséget hagyatéki eljárás keretében harmadik személy részére egyben kívánják értékesíteni (Hetv. 43/C. § (3) bekezdés d) pont). A hagyatéki tárgyalás kötelező megtartásának előírását az indokolja, hogy a hagyatéki tárgyaláson való megjelenés alkalmas arra, hogy a bonyolult ténybeli és jogi helyzetet a felek a közjegyző előtt rendezzék.
A törvényes örökös a tárgyalás nélkül meghozott hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedése előtt abban az esetben is kérheti hagyatéki tárgyalás kitűzését, ha az örökségét, illetve annak egy részét felajánlja a magyar államnak, vagy az örökösök az ingatlant vagy tulajdoni illetőséget a hagyatéki eljárás keretében harmadik személy részére egyben kívánják értékesíteni (Hetv. 43/C. § (5) bekezdés).
A Hetv. új előírása alapján, ha az örököstársak a hagyatékot képező tulajdoni illetőséget a hagyatéki eljárás keretében harmadik személy részére egyben értékesítik, és a jogügyletnek nincs akadálya, a közjegyző a tulajdonjog átruházására vonatkozó jognyilatkozatokat egyezségbe foglalja. Az egyezség tartalmára a Földforgalmi törvény és a Földforgalmi törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény adásvételi szerződésre vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni azzal, hogy az egyezséget szerződésnek, az egyezséget kötő feleket szerződő feleknek kell tekinteni, eladó alatt pedig az örököstársak közössége értendő. Az egyezségét annak létrejöttétől számított 8 napon belül – a hagyatéki eljárás felfüggesztése mellett – jóváhagyás céljából meg kell küldeni a mezőgazdasági igazgatási szervnek. Az egyezség jóváhagyására irányuló eljárásban a mezőgazdasági igazgatási szervnek nem kell megkeresnie a helyi földbizottságot az állásfoglalásának beszerzése céljából. A mezőgazdasági igazgatási szerv az eljárás során hozott végleges és közigazgatási perrel meg nem támadott döntését a közigazgatási per indítására megszabott határidő lejárta után küldi meg a közjegyzőnek. A mezőgazdasági igazgatási szerv az egyezséget jóváhagyó döntéssel egyidejűleg megküldi a közjegyző részére a záradékolt egyezséget is.

Ha az ingatlan vagy tulajdoni illetőség teljes hatállyal történő átadásának nincs akadálya, a közjegyző a mezőgazdasági igazgatási szervnek az egyezséget jóváhagyó döntése alapján a felek egyezségét – a mezőgazdasági igazgatási szerv döntésében szereplő személlyel (vagy a vevőként egyezséget kötő személy helyébe lépő személlyel) – jóváhagyja és az ingatlant adásvétel jogcímén e harmadik személy részére adja át. Ha viszont a mezőgazdasági igazgatási szerv az egyezség jóváhagyását megtagadta, a közjegyző az egyezség jóváhagyását megtagadja és a hagyatéki eljárást folytatja (Hetv. 95. §).

Fentiekkel összefüggésben az öröklésben érdekelt fogalmi köre is bővül. Öröklésben érdekeltnek minősült eddig

• az örökösként érdekelt,
• az, aki az eljárásban hagyatéki hitelezőként, igénylőként vagy kötelesrészre jogosultként lépett fel,
• a 650/2012/EU európai parlamenti és tanácsi rendelet szerinti végrendeleti végrehajtó és hagyatéki gondnok, valamint
• a biztosítási intézkedés, illetve a jogorvoslat iránti kérelem előterjesztése körében a gyámhatóság.

Fentiek mellett a Hetv. módosítása alapján 2024. július 9-től öröklésben érdekeltnek kell tekinteni azt a harmadik személyt is, akinek a részére az örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlant, vagy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanban az örökhagyó hagyatékát képező tulajdoni hányadot a törvényes öröklés szabályai szerint közösen öröklő törvényes örökösök a Foktftv. alapján hagyatéki eljárás keretében egyben kívánják értékesíteni, és e harmadik személy a közjegyzőnek bejelentette, hogy az ingatlant vagy tulajdoni illetőséget a hagyatéki eljárás keretében hajlandó megvásárolni, valamint aki elővásárlóként a mezőgazdasági igazgatási szerv döntése alapján e személy helyett az ingatlant vagy tulajdoni illetőséget megszerezni jogosult (Hetv. 6. § (1) bekezdés l) pont).

Eljárás a föld tulajdonjogáról végintézkedéssel történő rendelkezés esetén

A Földforgalmi törvény 34. § (1) bekezdése alapján a föld tulajdonjogáról végintézkedéssel történő rendelkezés esetén – a hagyatéki eljárás keretében – a közjegyző megküldi a végintézkedést jóváhagyás céljából a mezőgazdasági igazgatási szerv részére, és a hagyatéki eljárást a jóváhagyással kapcsolatos hatósági bizonyítvány megküldéséig felfüggeszti. A mezőgazdasági igazgatási szervnek ilyen esetben azt kell megvizsgálnia, hogy az örökös szerzőképessége fennáll-e, és a végintézkedés nem eredményezi-e tulajdonszerzési korlátozás megsértését vagy megkerülését. A mezőgazdasági igazgatási szerv a döntését közli a közjegyzővel is.
A jövőben, ha a mezőgazdasági igazgatási szerv a hatósági bizonyítvány kiadását megtagadja, a közjegyző belföldi természetes személy és tagállami állampolgár örökös esetében a hagyaték átadásáról szóló végzésben megállapítja, hogy az örökös a föld tulajdonjogát öröklés jogcímén megszerzi viszont a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követő egy éven belül köteles elhárítani a tulajdonszerzés akadályát, és az ingatlanügyi hatóságnál kezdeményezi az államot megillető vételi jog és az annak biztosítására szolgáló elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzését, valamint a kötelezettségteljesítés határideje lejáratának dátumát. Ha viszont az örökös nem belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár, a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötött hagyaték átszállása nem állapítható meg, és a hagyaték ideiglenes hatállyal sem adható át (Hetv. 71. § (6)-(7) bekezdés).
Ha az örökös a tulajdonszerzés akadályát elhárítja és azt bejelenti, a mezőgazdasági igazgatási szerv a hatósági bizonyítványt a bejelentő részére adja ki, és ezzel egyidejűleg kezdeményezi az ingatlanügyi hatóságnál a vételi jog és az elidegenítési és terhelési tilalom törlését. Ha viszont az örökös egy éven belül nem hárítja el a tulajdonszerzési akadályt, a föld törvény erejénél fogva az állam tulajdonába kerül, az örököst pedig kártalanítás illeti meg.