Változik a föld elővásárlási joga

A Magyar Közlöny 125. számában, 2023. szeptember 5-én jelent meg a Kormány 424/2023. (IX. 5.) Korm. rendelete a földek vonatkozásában gyakorolható elővásárlási jognak a veszélyhelyzet ideje alatti különös szabályairól.

Az elővásárlási jogról általában

Elővásárlási jog alatt azt értjük, amikor egy dolog (például ingatlan) értékesítése során valaki azonos feltételekkel, de másokat megelőzve szerezheti meg a dolog tulajdonjogát. Leggyakoribb előfordulási esete a közös tulajdon esetköre, mikor a tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg.
Közös tulajdon esetén az elővásárlási jog lényege abban rejlik, hogy a dolog értékesítése esetén a vevőtől kapott, és általunk elfogadni kívánt ajánlatot közölnünk kell az elővásárlásra jogosulttal. Amennyiben a jogosult azonos feltételekkel el kívánja fogadni az ajánlatot, akkor ezt egy írásbeli elfogadó nyilatkozattal teheti meg a tulajdonos felé. Ha pedig ez megtörténik, akkor a szerződés a tulajdonos és az elővásárlásra jogosult között jön létre.
Az állam elővásárlási joga például a termőföldek kapcsán nyilvánul meg: a leggyakoribb ilyen helyzet a termőföldi ügyletek esete, ahol megjelenik az állam elővásárlási joga.
A 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) az elővásárlásra jogosultak között sorrendet állít fel, első helyen az állammal.
A termőföldek és mezőföldek mellett említendők a műemléki ingatlanok: a törvény értelmében az államot elővásárlási jog illeti meg a kiemelten védett műemléki ingatlanok esetében. Azoknál az ingatlanoknál, melyek védett műemléknek minősülnek, akkor áll fenn az állam elővásárlási joga, ha ezt rendelet kimondja (az ingatlan műemlék jellege esetében az ingatlan tulajdoni lapján szerepel a műemlék kifejezés). Nem szükséges a védettség megállapításához, hogy annak tényét az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék, ettől függetlenül még minősülhet védettnek az ingatlan, amelyet akár egy esetlegesen kihelyezett Műemléki tábla is jelezhet. A védettség ténye a https://oroksegvedelem.e-epites.hu/ oldalon ellenőrizhető. Amennyiben az ingatlan védett státuszú, műemléki jelleggel bír, abban az esetben az állam megkeresése nem elkerülhető, hogy kíván-e élni elővásárlási jogával. Az elővásárlási jog gyakorlásáról a Miniszterelnökséget vezető Miniszter jogosult dönteni az állam nevében 30 napos határidőn belül.
Mindezeken túl fontos megemlíteni azt a helyzetet is, amikor ingatlanunk védett természeti területen fekszik, vagy védett természeti értéknek, területnek minősül. Ilyen például a nemzeti park, láp, földvár. Az ingatlanunk védett természeti értékét vagy jellegét szintén a tulajdoni lap segítségével tudjuk ellenőrizni.
Védett természeti területen fekvő, vagy védett természeti értéknek minősülő ingatlan esetén szintén nem tudjuk elkerülni, hogy megkeressük az államot, hogy meg kívánja-e előlünk vásárolni az ingatlant. Ebben az esetben az államot a tíz Nemzeti Parki Igazgatóság közül az fogja képviselni, ahol az ingatlanunk fekszik.

A Földforgalmi törvény

Mint említendő, a 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) az elővásárlásra jogosultak között sorrendet állít fel, első helyen az állammal:
18. § (1) A föld eladása esetén az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg:
 a) az államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben meghatározott földbirtok-politikai irányelvek érvényesítése céljából, valamint közfoglalkoztatás, illetve más közérdekű cél megvalósítása érdekében;
 b) a földet használó olyan földművest,
 ba) aki helyben lakó szomszédnak minősül,
 bb) aki helyben lakónak minősül, vagy
 bc) akinek az életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van;
 c) az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül;
 d) az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül;
 e)  az olyan földművest, akinek az életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.

Fontos megemlíteni, hogy az állam az elővásárlási jogát a 2010. évi LXXXVII. törvényben, azaz a Nemzeti földalapról szóló törvényben rögzített földbirtok-politikai irányelvek érvényesülésének céljából, közfoglalkoztatás, illetve más közérdekű célok megvalósulása érdekében gyakorolhatja.

A 2010. évi LXXXVII. törvény megalkotásának célja az állami tulajdonban lévő termőföldvagyonnal való észszerű, és a földbirtok-politikai céloknak megfelelő gazdálkodás, továbbá a termőföldnek a mezőgazdasági termelés ökológiai feltételeire, valamint a gazdaságosság és a jövedelmezőség szempontjaira figyelemmel történő hasznosításának elősegítése, a családi gazdaságokon alapuló korszerű birtokszerkezet kialakításának előmozdítása, amelynek érdekében Nemzeti Földalap jön létre.
A korábbi szabályozással ellentétben, jelenleg nem kell közvetlenül felkeresni az államot, hogy kívánja-e gyakorolni elővásárlási jogát, hanem a Földforgalmi törvényben szabályozott eljárási rendet kell követni: azaz először meg kell küldeni a szerződést az illetékes mezőgazdasági igazgatási szervhez (megyei földhivatal), aki, amennyiben nem talál megtagadási indokot, továbbítja 60 napos kifüggesztés céljából az illetékes jegyzőhöz a szerződést, majd a 60 nap letelte után az eljárás a korábbi szabályozásnak megfelelően folyik tovább.
Az állam elővásárlási joga a mezőfölddel kapcsolatban is megnyilvánulhat, azonban nem minden esetben van helye elővásárlási jog gyakorlásának az állam részéről termőföld ügyletek esetében. Ilyen például a közeli hozzátartozók között létrejött szerződések, vagy tulajdonostársak között köttetett, közös tulajdont megszüntető szerződések esete.

A módosító jogszabály

A Magyar Közlöny 125. számában, 2023. 09. 05. napján jelent meg a Kormány 424/2023. (IX. 5.) Korm. rendelete a földek vonatkozásában gyakorolható elővásárlási jognak a veszélyhelyzet ideje alatti különös szabályairól.
A jogszabály szövege szerint: Az Ukrajna területén fennálló fegyveres konfliktusra, illetve humanitárius katasztrófára tekintettel, valamint ezek magyarországi következményeinek az elhárítása és kezelése érdekében veszélyhelyzet kihirdetéséről és egyes veszélyhelyzeti szabályokról szóló 424/2022. (X. 28.) Korm. rendelet szerinti veszélyhelyzet ideje alatt a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény 20. § i) pontját csak szántó, legelő (gyep), illetve rét művelési ágban nyilvántartott földrészlet vagy kizárólag ilyen, illetve ilyen mellett kivett művelési ágú alrészletet tartalmazó földrészlet vonatkozásában lehet alkalmazni. E rendelet rendelkezéseit a hatálybalépésekor a mezőgazdasági igazgatási szerv által még el nem bírált, folyamatban lévő ügyekben is alkalmazni kell.

A Földforgalmi törvény érintett változása

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény 19. és 20. § szabályozza az államot megillető elővásárlási jogot.  
A 20. § értelmében elővásárlási jog nem áll fenn
a) a közeli hozzátartozók közötti adás-vétel,
b) az adott földben legalább három éve tulajdonrésszel rendelkező vevő által kötött, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adás-vétel,
c) földnek gazdaságátadási szerződéssel történő átruházása,
d) a 11. § (2) bekezdés c) pontjában meghatározott célból történő adás-vétel,
e) rekreációs célú földszerzés,
f) az állam szerzése,
g) a részarány-tulajdonost megillető vételi jog gyakorlása útján történő földtulajdonszerzés,
h) a bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye részére temető létesítése vagy bővítése céljából történő átruházás,
i) az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra levő közigazgatási határú településen legalább három éve életvitelszerű lakáshasználat helyével vagy mezőgazdasági üzemközponttal rendelkező földműves vevő által jelen szerzést megelőzően bármikor, bármilyen jogcímen megszerzett – függetlenül ezen szerzés vagy szerzések tulajdonjogának jelen szerzéskor való fennálltától vagy már fenn nem állásától – föld összes területével együtt összesen 10 hektár területnagyságot meg nem haladó további föld megszerzése.

A 20. § i) pontja 2023. július 1. napjától hatályos. A 424/2023. (IX. 5.) Korm. rendelet értelmében a 2013. évi CXXII. törvény 20. § i) pontját csak szántó, legelő (gyep), illetve rét művelési ágban nyilvántartott földrészlet vagy kizárólag ilyen, illetve ilyen mellett kivett művelési ágú alrészletet tartalmazó földrészlet vonatkozásában lehet alkalmazni.

További változások

Megszűnt a kedvezményes tulajdonszerzés lehetősége például gyümölcsös vagy szőlő művelési ágú földek esetében, mert a rendelet szerint a Földforgalmi tv. 20. § i) pontjára hivatkozva elővásárlási jog nélkül ezentúl csak szántó, legelő (gyep), rét művelési ágú földeknél lehet tulajdonjogot szerezni.
Fontos, hogy a rendelet a kihirdetését követő napon, azaz 2023. szeptember 6-án hatályba lépett és „a hatályba lépésekor a mezőgazdasági igazgatási szerv által még el nem bírált, folyamatban lévő ügyekben is alkalmazni kell.” Ez azt jelenti, hogy minden olyan adásvételi szerződésnél, amelyben már kérték a szerződés hatósági jóváhagyását, de a hatóság előzetes vizsgálata még folyamatban van, vagyis még nem intézkedett a mezőgazdasági igazgatási szerv – vagy a hirdetményezés elrendeléséről, vagy a helyi földbizottság megkereséséről –, meg kell vizsgálni, hogy a rendelkezés érinti-e a szerződést, azaz, ha nem szántó, legelő (gyep), rét művelési ágú földről szól az adásvételi szerződés, el kell rendelni a kifüggesztést.

Az viszont nem változott, hogy a kifüggesztés nélküli földszerzés lehetőségével csak az a földműves élhet, aki sem most, sem korábban nem rendelkezett 10 hektárnál nagyobb földterülettel, és megmaradt az az előírás is, hogy a megvásárolt föld települése és földműves vevő életvitelszerű lakóhelye közt legfeljebb 20 km-es távolság lehet.